Die Kaution stellt eine Sicherheitsleistung dar. Sie dient dem Vermieter zu Absicherung diverser Forderungen, die im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen. Das können einerseits ausständige Mietzinszahlungen sein, aber auch Reparaturen, wenn die Mietwohnung bei Auszug Schäden aufweist.Die Mietkaution hat den Zweck, die Forderungen des Vermieters zu sichern – sie darf für nichts anderes verwendet werden. Je nach Umfang darf der Vermieter die Mietsicherheit teilweise oder gänzlich einbehalten, wenn er Forderungen aus dem Mietvertrag damit verrechnen kann.Die Mietkaution dient als Schutz vor Sachschäden in der Wohnung oder Mietausfall. Vermieterinnen oder Vermieter können sie von ihren neuen Mieterinnen und Mietern verlangen – müssen es aber nicht. In den meisten Mietverträgen stehen jedoch entsprechende Passagen, die Höhe und Überweisungsmodalitäten der Kaution regeln.
Was darf von der Kaution abgezogen werden : Sie als Vermieter dürfen folgende Forderungen mit der Mietkaution verrechnen:
- Mietschulden.
- offene Nebenkostennachzahlungen.
- noch zu erwartende Nebenkostennachzahlungen.
- Mängel oder vom Mieter verursachte Schäden an der Mietsache, die über normale Gebrauchsspuren hinausgehen.
Was muss ein Vermieter mit der Kaution machen
Mit einer Mietkaution sichert sich Dein Vermieter finanziell ab, falls Du die Miete nicht zahlst oder etwas in der Wohnung beschädigst. Er darf nicht mehr als drei Nettomieten von Dir verlangen. Dein Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Privatvermögen anlegen. Die Zinsen stehen Dir zu.
Was darf der Vermieter von der Kaution einbehalten : Ein Einbehalt wegen noch abzurechnender Nebenkosten ist zulässig. Der Vermieter darf bei Mietende aber nicht die gesamte Kaution, sondern allenfalls für jeweils 3 bis 4 Monate Mietzeit einen Betrag in Höhe von einer monatlichen Vorauszahlung einbehalten (AG Hamburg, 47 C 1373/95, Urteil v. 27.2.1996).
Erhält der Vermieter eine Geldsumme als Kaution, so ist er gemäß § 551 Absatz 3 BGB dazu verpflichtet, die Kaution anzulegen. Dies hat bei einem Kreditinstitut auf einem Sonderkonto (offenen Treuhandkonto) zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssätzen zu erfolgen.
Sie dürfen nicht während des laufenden Mietverhältnisses auf die Kaution zurückgreifen, falls die Miete nicht gezahlt wurde. Die Kaution dient nur als Sicherung, um ausstehende Forderungen nach Beendigung des Mietverhältnisses zu begleichen.
Was macht der Vermieter mit der Mietkaution
Mit einer Mietkaution sichert sich Dein Vermieter finanziell ab, falls Du die Miete nicht zahlst oder etwas in der Wohnung beschädigst. Er darf nicht mehr als drei Nettomieten von Dir verlangen. Dein Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Privatvermögen anlegen. Die Zinsen stehen Dir zu.Eine Kaution dient als Sicherheit für Schäden in der Wohnung oder Rückstände bei der Miete. Dafür darf die vermietende Partei bis zu drei Nettokaltmieten verlangen. In vielen Fällen überweisen die zukünftigen Mieterinnen und Mieter das Geld an die Wohnungsverwaltung beziehungsweise den Eigentümer oder die Eigentümerin.Wenn alle Forderungen beglichen sind, ist der Vermieter verpflichtet, die Mietkaution zurückzuzahlen. Für den Zeitpunkt der Rückzahlung gibt es leider keine einheitlichen Gesetze oder Regelungen. Sie hängt immer vom konkreten Fall ab. In der Praxis dauert die Rückzahlung meist zwischen drei und sechs Monate.
Ein Einbehalt wegen noch abzurechnender Nebenkosten ist zulässig. Der Vermieter darf bei Mietende aber nicht die gesamte Kaution, sondern allenfalls für jeweils 3 bis 4 Monate Mietzeit einen Betrag in Höhe von einer monatlichen Vorauszahlung einbehalten (AG Hamburg, 47 C 1373/95, Urteil v. 27.2.1996).
Was sind normale Gebrauchsspuren bei Auszug : Bei Übergabe der Wohnung muss der Vermieter normale Gebrauchsspuren hinnehmen. Kratzer im Boden oder Verfärbungen auf Fliesen oder Fugen sind keine Mängel und müssen nicht vom Mieter beseitigt werden. Außerdem muss die Übergabe einer Mietwohnung nur besenrein erfolgen. Gründlich geputzt werden muss also nicht.
Was muss der Mieter mit der Kaution machen : Nach § 551 BGB ist es gesetzlich geregelt, dass die erhaltene Mietkaution verzinst angelegt wird, zum Beispiel auf einem Kautionskonto. Die Geldanlage der Mietkaution findet getrennt vom Privatvermögen der Vermieterin oder des Vermieters statt.
Hat der Vermieter Zugriff auf die Kaution
Grundsätzlich fungiert der Vermieter als Treuhänder im Hinblick auf die Kaution und auch die Zinsen. Ein Zugriff auf die Kaution ist dem Vermieter ausschließlich dann möglich, wenn er einen Anspruch gegen seinen Mieter hat. Dieser Anspruch muss aber aus dem Mietverhältnis selbst resultieren.
Es ist gesetzlich geregelt, dass die Barkaution insolvenzfest und getrennt vom Privatvermögen des Vermieters anzulegen ist, beispielsweise bei einer Bank oder bei einer Sparkasse [551 BGB, Absatz 3]. Als Mieter haben Sie einen Anspruch auf den Nachweis der rechtmäßigen Anlage der Mietkaution [BGH WuM 2008, 149].Die Rückerstattung der Kaution erfolgt, wenn es zu einem Freispruch oder zur Einstellung des Verfahrens gekommen ist. Zudem wird die Kaution frei, wenn der Haftbefehl aufgehoben oder die Untersuchungshaft doch vollzogen wird.
Welche Schäden muss der Vermieter akzeptieren : Treten Fehler und Mängel auf, muss der Vermieter sie beseitigen. Typische Wohnungsmängel sind undichte Fenster, Feuchtigkeitsschäden oder verstopfte Abflüsse. Aber auch Lärm, Ungeziefer oder eine um mindestens zehn Prozent kleinere Wohnfläche als im Mietvertrag angegeben gelten mietrechtlich als Mängel.